買賣糾紛／訂金、定金有差嗎？要留意特別條款

好房圈新聞發表於 2012/09/25 08:30記者蔡佩蓉／採訪報導

 
購買房屋時，代表雙方同意成交的「定金」跟「訂金」，在法律上有沒有差別？有些法務專家解釋「訂金」代表預訂款，而「定金」才有具《民法》保障，不過律師認為，基本上訂金或定金，都受《民法》保障，購與銷售端談妥的「特別條款」及契約內容遠比定義重要。

 
 
 崔媽媽基金會義務律師陳世杰表示，「定金」以字面上解釋就代表「預定」、「確定」的價金，並視同買賣契約成立，至於「訂金」可能只是建案銷售業者創造的詞彙，將「訂金」解釋為「房屋土地訂購預約金」，作為預收的價金，有人解釋是要規避《民法》責任。

專家認為，不管是訂金或定金都受到《民法》保障

不過，陳世杰有不同解釋，不管訂金或定金都應該受到《民法》248及249條保障，只是若在付「訂金」時，要留意有沒有特別條款，讓銷售業者可以反悔不賣屋。

尤其銷售建案在房市多頭時期，建商為了賣更高價格，可能會反悔不賣屋，市場上就曾出現民眾認為已經付了「訂金」，但建商反悔不賣，理當是違約，必須付出違約金，銷售業者卻解釋，訂金只是預付款，不是契約的一部份。

注意特別條款

其實，「訂金」與「定金」在市場運作的潛規則，的確有所不同。永慶代銷協理何彥煒解釋，「定金」比較常出現在仲介市場，並且是先由1筆所謂議價的「斡旋金」，買賣雙方同意價金時，進而轉為「定金」，這筆「定金」只要買賣任何一方反悔都違約，須賠償違約金。

不過，買新成屋、預售屋時，銷售業者習慣使用「訂金」，通常「小訂」僅代表預約性質，金額從數千元至數萬元不等，也俗稱「紅單」，民眾若不買金額可全額退還；至於「訂金」等於是填寫完成訂購單，代表確定要購買哪1戶，正常情況買方、建商都不能反悔。

只是何彥煒指出，民眾填寫訂購單時，通常銷售業者會額外加上「特別條款」註明：「本戶價格須建設公司同意，若不同意則原金無息退還」。通常在房市多頭、建案熱銷時，剩餘的精華戶，建商會希望價格拉高，較容易發生建商反悔不賣，而這樣的「特別條款」更行之多年。

陳世杰提醒購屋民眾，訂金或定金都受《民法》保障，只是民眾要特別留意契約內容及有沒有特別條款，往往是這些條件，才會讓建商反悔不賣屋也不用賠償違約金。