報稅季 釐清小細節

自由時報 – 2013年5月11日 上午6:21 記者葉思含／專題報導、攝影

又到了5月報稅季節，有殼一族繳房屋稅的日子又來臨，雖然現在申報十分貼心便捷，專家叮嚀，還是要特別注意稅款有無增減？是否因分算日期不清多繳稅款？課稅的稅率與房屋使用現況是否相符？此外，海砂屋、輻射屋和地震受災戶，別忘記利用房屋稅減免的規定，維護自身的權益。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，依稅法規定納稅義務人及一般交易習慣買賣雙方所衍生之稅捐，土地增值稅由賣方負擔，建物契稅由買方負擔；地價稅、房屋稅依公平、習慣原則，於實際交屋日前稅費由賣方負責繳納，交屋日後衍生稅費由買方繳納，其他費用如水、電費、瓦斯費、管理費等一比照辦理。其他協議應繳之費用亦應於不動產買賣契約書中詳載，以防日後爭議。

不過，若在年度中房屋買賣移轉過戶，房屋稅應由誰負擔？信義地政士聯合事務所專案經理林以德分析，依規定欠繳房屋稅之房屋，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記；且房屋買賣移轉申報在當月15日以前，房屋稅自當月起由承受人繳納，而在當月16日以後，則自次月起由承受人繳納。

舉例來說，周先生在2013年3月8日將房屋移轉給葉小姐，向台北市稅捐處申報契稅，稅捐處在受理時就會即予核算周先生自2012年7月至2013年2月共計8個月的房屋稅，先行核發房屋稅單予周先生，等到周先生繳納完畢後，地政事務所才會受理移轉登記；至於葉小姐則應負擔2013年3月至6月共4個月的房屋稅，在5月份收到房屋稅單時由葉小姐繳納。

營業改住家 稅率要變更

在房屋稅稅率方面，徐佳馨指出，房屋依使用型態可分為「住家用」、「營業用」、「非住家非營業用」3類；稅率分別為房屋評定現值的1.2％（住家用）、3％（營業用）、2％（非住家非營業用），比方說透天厝，一樓做為早餐店及客廳使用，二樓為純住家，需依住家用及營業用之實際使用面積及其兩種不同的稅率分別計算，留意稅單上課徵的稅率，和房屋使用現況是否相符，才能確保不會多繳稅款。

林以德提醒，購買中古屋應注意前手房屋稅單，若前手適用營業用3%者，而本身是當住家使用，應記得提出使用情形變更申請，購買預售屋時也應注意建物用途，如一般事務所或商業用為2%以上，另外，私有房屋應注意免稅之範圍，如現值10萬元以下住家用途免稅，地下室、防空避難室、自用停車場亦可免徵房屋稅，若遇災害，如焚毀、坍塌，拆除至不堪居住時，由納稅義務人申報當地主管稽徵機關查實後，在未重建完成期內，停課房屋稅。

換自用宅可抵稅

徐佳馨提醒，換屋族別忘記，若是買賣房屋皆為自用者，從產權登記當天起2年內，假設買屋價高於賣屋，可以「重購自用住宅扣抵稅額」抵扣或退還所得稅額。如以1000萬元賣掉原購價800萬元的房子，本須申報交易所得200萬元，若同年換購1300萬元房子，因高於售屋價格，就可抵扣所得的200萬元後再計算稅額，若有疑問，可向熟識的地政士洽詢。