房仲定型化契約 違反消保法

自由時報 – 2012年8月31日 上午4:32

　　坊間許多仲介公司與屋主簽訂定型化契約，註明：「買方出價高於賣方底價，雙方的買賣契約即成立、生效」，台北地院最新判決首度引用消費者保護法，認為這條仲介業者霸王條款，違反消保法第12條，剝奪買賣雙方的決定權，對屋主不公平，判決仲介敗訴，賣家握有決定是否賣屋的最終選擇權。

　　此案仍可上訴，若判決結果定讞，現行的主流房仲定型化契約勢必要檢討、修正，把買賣的決定權保留給賣家，不是非賣不可，房仲業者回歸到「居間者」的角色，並在委託合約中明訂萬一買賣不成，賣家應支付多少服務費給房仲，以避免法律爭議。

　　苗栗婦人王秀英擁有北市仁愛路四段一樓店面，前年12月7日與新北市三峽有巢氏房仲簽訂專任委託約，約定2396萬元以上金額即賣出，隔天王秀英在電話告知有巢氏，房子不賣了，又隔一天當面告知，房仲員才拿出買家周女的買賣意願書，買價2886萬元，高於底價500萬。但王婦執意不賣，房仲認為買賣已達成，提告要求王婦給付4%服務費。

　　法官趙子榮判決王婦勝訴，認為王婦已合法終止委託契約，所以不須支付服務費，主要理由之一就是引用消保法，認定房仲業者只不過是居間人，所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」，買賣雙方仍保有議約的權利。

　　趙子榮解釋，若有兩位買家的出價高於底價，豈不兩份買賣契約都發生效力？賣家既然可以選擇賣給看得順眼的其中一個買家，可見賣方是有選擇權的，在斡旋和委託階段，房仲無權代理屋主，決定與誰締約，決定權仍在賣家。

　　這起案件，除了這項理由，還有買家周女的買賣意願書沒有填寫日期，真實性存疑；而賣家與仲介簽約當晚，房仲的于姓女員工把底價洩漏給別家的房仲員，兩人假裝夫妻買家，到苗栗王婦家敲門2小時，王婦覺得太恐怖，嚇得不敢應門，躲去朋友家，才決定不賣了。

　　雖然于女事後被有巢氏開除，但法官認為有巢氏在訓練員工和平時教育時，就應叮囑員工不得洩漏底價、不得騷擾客戶，可見王婦之所以決定不賣，可以歸責於房仲業者，判決房仲敗訴，領不到服務費。

　　針對台北地方法院認定是定型化契約有違消保法的觀點，房仲業者認為，消費者在與房仲簽訂委賣契約之時，要確認是否要房仲人員「代理收受訂金」，這關係著賣方是否授權房仲人員有賣屋的決定權，只要堅守這一部分，賣方簽訂委賣契約時，同時保留選擇權。