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陸資買房新規　假管制真開放

市場解讀：政策利空　實質利多

財訊 撰文 / 林洧楨

2014年開始，陸資取得台灣住宅用不動產又多了一道限購禁令上路，就是內政部新祭出的總量管制，規定陸資每年買房上限為400戶、土地上限為13公頃，同時最大忍受值為房屋2萬戶與土地一千三百公頃，對比台灣市場現況，如此低的開放數量，也被不少媒體解讀為抑制陸資炒房的房市利空政策，但不只首當其衝的陸企──萬通國際總經理周東權樂觀看待，甚至有業者私下解讀這其實應該是「假管制真開放」的重要指標。

雖然內政部日前已明白指出，因應部分輿情及立法委員反映近年來陸資來台取得不動產需求似有逐漸增加情形，是需要對陸資來台買房實施總量管制的理由，顯然用意就是要抑制炒房。

只不過房仲業者指出，從○二年開放陸資來台購房至今，由於有逐案審查與「五四三設限」（銀行貸款不得超過五成、大陸人民每年居留台灣不得超過4個月及三年內不得轉賣）等嚴格限制，所以12年間，累積成交個案數還不到150戶，平均一年不過十來戶，而且多半是陸配購買，如今政府卻是一口氣主動釋出每年400戶房屋及13公頃的土地，單就開放數量是一口氣放大數十倍之多。

五四三設限　傳也將放寬
因此有業者認為，這如果不是政府預期陸資將大舉搶進台灣房市，先預作的準備，就是準備進一步開放陸資的配套政策，同時也有內政部官員私下透露，近期針對陸資的「五四三設限」，已經有再研議是否要取消大陸人民每年居留台灣不得超過4個月的限制，但將3年內不得轉賣改為5年，所以「假管制，真開放」的說法恐怕不是空穴來風。

「為了開放，才有管制；有了配套，才能放鬆！」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛這樣解讀。他指出，實務上，陸資要循正常管道入台，買一個房屋就要等上1到2個月的兩岸審查期，但好房子卻可能兩天內就被本土客秒殺，如果沒有進一步的開放，以市場現況來說，不僅官方的陸資購房數不會碰到總量管制的天花板，也不會衝擊市場，但由於服貿協議一旦簽定，就一定會產生需求，因此內政部此刻提前把法規修正完善也是合理之舉，因此反而應該以利多解讀。

對此，周東權表示，各國對於移民都有總量與資格等的管制規定，因此可以了解內政部要實施總量管制的用意，但對於影響他卻說，「銷售部門反而認為有總量管制，會更好賣！」

理由是有一個總量目標，代表只要仍有名額，符合條件去申請，在不影響國家安全、沒有炒房疑慮下，政府就應該依法通過，反而不像過去申請也不知道會不會過？或是能過多少？因此門檻相對是降低一些，因此他也認同同業口中的「假管制、真開放」說法。

只不過總量管制要管陸資，但在實務面卻仍存在不少問題。一來，由於台灣管制陸資來台購房極為嚴格，因此陸資來台的第一個地產開發案「萬通2011」，才會採取高成本的國際行銷，開發海外華人客源，引進有外資身分的中國買家入住，將近300戶的銷售量中，目前已接近完銷，預計今年第二季就會交屋，住戶不只萬通集團主席馮侖一人是中國人，有近半可能都是有中國背景的買家，這些究竟算不算陸資來台買房？

超額怎麼辦　目前沒答案
實務上，無論是雙重國籍的中國人或以外資企業，甚至是台灣人頭買進的台灣住宅，都是現階段台灣對陸資來台買房的一大漏洞，即使總量管制上路，這種地下買盤依然無法管理，這也是多數業者認為，該政令對市場影響極為有限的主因之一。

其次，雖然「萬通2011」是業界認為陸資買家最多的建案，但周東權表示，總量管制上路後，並未收到官方要求抽查或是要提供住戶資料等的要求。因此對於市場資訊的取得與要如何確保資訊正確的複查機制，也是總量管制的一大問題。

最後，超額處理也是一大問題。業者指出，這又不像到醫院掛號領號碼牌，隨時可以知道數字到多少，各地推案狀況與買家提出申請的時間也不同，該如何決定先後順序，同時一旦超額，是要求退訂或是變成下一年的保障名額？也仍需要有進一步的相關規定來釐清。

至於陸資購買商辦與廠辦，是否會進一步也納入總量管制範圍，據了解，雖然內政部認為有必要，但由於並非權責單位，因此主要看經濟部未來的態度而定，因此現階段仍不會設定總量管制上限。 

小編：科科　一切盡在不言中～